Huren en verhuren op de private markt

Wat

Een goede en betaalbare woning vinden is niet altijd gemakkelijk, maar  wel heel belangrijk bij het zoeken naar een eigen plek.  Even belangrijk is ook een correcte en duidelijke huurovereenkomst, en een goede verstandhouding tussen huurder en verhuurder. Met de ondertekening van de huurovereenkomst zetten beide partijen een stap die ze niet zomaar ongedaan kunnen maken.  De verhuurder moet de woning in een goede staat van onderhoud afleveren en moet de huurder het ongestoord genot van de woning verzekeren. De huurder moet de woning gebruiken als een goede huisvader en tijdig de maandelijkse huur betalen.

Een huurovereenkomst opstellen
Bij het sluiten van een overeenkomst met een huurder moet je met een aantal zaken rekening houden. Zo bestaan er verschillende types huurcontracten, elk met specifieke mogelijkheden en beperkingen. Ook is een gedetailleerde plaatsbeschrijving noodzakelijk, en maak je best duidelijke afspraken over de huurwaarborg.

Type huurovereenkomst
Er zijn verschillende types van huurovereenkomsten mogelijk voor woningen die dienen als hoofdverblijfplaats:

  • Korte duur:  drie jaar of minder;
  • Negen jaar;
  • Lange duur: meer dan negen jaar;
  • Levenslang.

Opgelet! Een huurovereenkomst van onbepaalde duur bestaat niet. Een overeenkomst zonder aanwijzing van de duur of een overeenkomst met een duur tussen drie en negen jaar wordt beschouwd als een negenjarig contract.

Renovatiecontract
Het is mogelijk om een huurovereenkomst te sluiten voor een woning die bij het begin van de overeenkomst niet voldoet aan de minimale kwaliteitsvereisten, op voorwaarde van een akkoord tussen de verhuurder en de huurder over de werken die de huurder binnen een bepaalde termijn zal uitvoeren om de woning aan de eisen te laten voldoen. Men kan ook een renovatiecontract sluiten voor het uitvoeren van werken die niet strikt noodzakelijk zijn.
In beide gevallen moet de overeenkomst de uitvoeringstermijn en de tegenprestatie van de verhuurder vermelden.

Inhoud van de huurovereenkomst
Wettelijk moet een huurovereenkomst volgende verplichte gegevens bevatten:

  • de identiteit van alle contracterende partijen
    • voor natuurlijke personen: naam, voornamen, woonplaats en geboorteplaats en -datum
    • voor rechtspersonen: maatschappelijke naam en, in voorkomend geval, het ondernemingsnummer of het adres van de zetel.
  • de begindatum van de overeenkomst
  • de omschrijving van alle ruimtes en gedeelten van het gebouw die onder de verhuur vallen
  • het huurbedrag

De huurdersbonden hebben modelhuurcontracten uitgewerkt die aangepast zijn aan de gewijzigde bepalingen van de Woninghuurwet. Deze modelhuurcontracten gelden enkel indien de huurder met instemming van de verhuurder de woning tot hoofdverblijfplaats bestemt. Wie vragen heeft rond huren kan terecht op de website van de Huurdersbond.

Opmaak plaatsbeschrijving bij aanvang van de huur
De woninghuurwet verplicht partijen om bij aanvang van de huur een gedetailleerde plaatsbeschrijving te maken die alle gebreken - waaronder ook inbreuken op de minimale normen - opsomt, maar zegt niet op welke manier dit moet gebeuren.

Een goede plaatsbeschrijving kan conflicten voorkomen. Voor de verhuurder is de plaatsbeschrijving cruciaal om bij het einde van de huur eventuele huurschade te kunnen aantonen en hiervoor een vergoeding te bekomen. De wet gaat er immers van uit dat er zonder plaatsbeschrijving ook geen huurschade bestaat, tenzij de verhuurder die alsnog kan bewijzen. Voor de huurder is de plaatsbeschrijving belangrijk om aan te tonen welke schade er al was bij het begin van de huur (die hij dus niet zelf moet vergoeden).
De plaatsbeschrijving kan zowel door de partijen zelf als door een deskundige worden opgesteld. Hierover sluiten huurder en verhuurder een akkoord. Als zij afspreken een beroep te doen op een deskundige (landmeter-expert, architect,…), dan dragen de huurder en verhuurder elk de helft van de kosten (het ereloon van deze deskundige).
De kosten van zo’n plaatsbeschrijving kunnen gemakkelijk 300 euro of meer bedragen voor een appartement. Voor een woning zijn de kosten vaak nog iets hoger (afhankelijk van de oppervlakte). Als huurder en verhuurder niet afspreken om samen een deskundige aan te stellen, is elke partij vrij om zich individueel door een deskundige te laten bijstaan, uiteraard op eigen kosten.

Welke regels bestaan er voor de huurwaarborg?
De meeste overeenkomsten bepalen dat de huurder een huurwaarborg geeft. Die wordt niet opgelegd bij wet. Ze is dus alleen verplicht als de overeenkomst het voorziet. De waarborg beschermt de verhuurder als de huurder zijn plichten niet of onvolledig nakomt.

De wet van 25 april 2007 beschrijft drie vormen van huurwaarborg, naar keuze van de huurder:

  • Een waarborg die wordt gestort op een geïndividualiseerde rekening op naam van de huurder. In dit geval mag de waarborg niet meer bedragen dan een bedrag gelijk aan twee maanden huur. Wanneer de verhuurder in bezit is van de waarborg en nalaat deze op een geblokkeerde rekening te plaatsen, dan is hij aan de huurder de gemiddelde marktrente op de waarborgsom verschuldigd. Wanneer de verhuurder in gebreke blijft, zelfs na een aanmaning van de huurder, dan is hij vanaf deze aanmaning de wettelijke interest op het bedrag van de waarborg verschuldigd.
  • Een bankwaarborg die het de huurder mogelijk maakt de huurwaarborg in schijven te betalen. In dit geval garandeert een financiële instelling het totale bedrag van de waarborg van bij het afsluiten van de huurovereenkomst. De huurder verbindt er zich toe om gedurende de duur van de overeenkomst, met een maximumduur van drie jaar, deze waarborg samen te stellen door middel van maandelijkse afbetalingen. De huurder is aan de financiële instelling geen enkele rente verschuldigd, terwijl deze instelling van haar kant de huurder pas rente zal uitkeren vanaf de dag dat de waarborg volledig is samengesteld. De huurder is verplicht om de aanvraag voor een bankwaarborg in te dienen bij de financiële instelling waar hij zijn rekening heeft en waar zijn beroeps- of vervangingsinkomsten worden gestort. De financiële instelling kan de waarborg niet weigeren omwille van de kredietwaardigheid van de huurder. De waarborg mag ook niet hoger liggen dan een bedrag gelijk aan drie maanden huur.
  • Een bankwaarborg ten gevolge van een standaardcontract tussen het OCMW en een financiële instelling. Het OCMW dient hiertoe een verzoek in te dienen bij de financiële instelling. Ook in dit geval mag de waarborg maximum een bedrag gelijk aan drie maanden huur omvatten.

Je kunt jouw woning verhuren aan een sociaal verhuurkantoor (SVK) of je kunt jouw woning zelf verhuren.
Met de huurschatter kan je nagaan wat een gangbare huurprijs is voor eenwoning. Deze toepassing wilt zowel huurder als verhuurder een houvast bieden bij het beoordelen of bepalen van de huurprijs voor woningen (geen kamer of tweede verblijf), gelegen in het Vlaamse Gewest.
Aan de hand van het adres en een aantal kenmerken van de woning geeft de toepassing jou een inschatting van een gangbare huurprijs voor die woning. Het resultaat van de berekening - de geschatte huurprijs - is enkel informatief en dus op geen enkele manier bindend.

Fiscale gevolgen van het verhuren van een woning
De onroerende voorheffing is een gewestelijke belasting op onroerende goederen. De berekening van de onroerende voorheffing gebeurt op basis van het kadastraal inkomen. De onroerende voorheffing valt ten laste van de verhuurder. Die mag deze nooit doorrekenen aan de huurder. Onder bepaalde voorwaarden, die betrekking hebben op de gezinssituatie van de huurder, kan de onroerende voorheffing worden verminderd (vermindering voor personen ten laste en de vermindering voor gehandicapte personen of oorlogsinvaliden).
De verhuurder moet deze vermindering aan de fiscus vragen, maar ze moet ten goede komen aan de huurder. Het is imers zijn gezinstoestand is die deze vermindering rechtvaardigt. Daarom mag de huurder deze vermindering van de onroerende voorheffing in mindering brengen van de huurprijs, ook als het huurcontract dit niet toestaat.

Registratie van het huurcontract 
Alle huurovereenkomsten (niet alleen die voor woninghuur) moeten geregistreerd worden. Die registratieplicht geldt enkel voor de verhuurder. Die heeft er belang bij om de huurovereenkomst tijdig te registeren. Een niet-geregistreerde overeenkomst van negen jaar voor een woning-hoofdverblijfplaats kan de huurder immers opzeggen zonder opzegtermijn of opzegvergoeding.
Ook voor de huurder is de registratie belangrijk. Daardoor krijgt het huurcontract een zogenaamde “vaste dagtekening”, en is het tegenstelbaar aan een eventuele derde verwerver van het verhuurde goed. Dat betekent dat de huurder zijn huurrechten behoudt ten aanzien van een nieuwe eigenaar.

Een huurgeschil oplossen
Een geschil tussen huurder en verhuurder dat niet meer in onderling akkoord valt op te lossen, kunt u op verschillende manieren beslechten voor de vrederechter.
Eerste mogelijkheid is het opstarten van een verzoeningsprocedure. Dit kan gratis en vergt niet noodzakelijk de tussenkomst van een advocaat. Als de verzoening lukt krijgt het akkoord tussen de partijen dezelfde waarde als een vonnis. 
Opstarten van een gerechtelijke procedure is pas aangewezen als de verzoening geen akkoord oplevert en kan via vrijwillige verschijning van de partijen, via het indienen van een verzoekschrift of via dagvaarding. De rechter kan in bepaalde gevallen oordelen  tot uithuiszetting. Een uithuiszetting kan pas in uitvoer worden gebracht na verloop van één maand vanaf de betekening van het vonnis.

Wie te maken krijgt met een gerechtelijke procedure kan een beroep doen op juridische eerstelijnsbijstand, met gratis juridisch advies.  Personen met onvoldoende inkomsten kunnen bij een procedure gedeeltelijk of volledig kosteloos juridische tweedelijnsbijstand krijgen (advocaat pro deo). 
Wie kan bewijzen over onvoldoende inkomsten te beschikken voor het betalen van de gerechtskosten en de kosten van bijvoorbeeld een deurwaarder, kan via een verzoek tot rechtsbijstand geheel of gedeeltelijk worden ontslagen van het betalen van deze kosten. Dit verzoek is in te dienen bij de vrederechter die bevoegd is om het geschil te behandelen.

Dek jezelf als huurder in tegen huurachterstand met het Huurgarantiefonds
Om jezelf te beschermen tegen derving van huurinkomsten hebt u twee opties:

  • je kan jouw woning verhuren aan een sociaal verhuurkantoor
  • je sluit jezelf aan bij het Huurgarantiefonds.

Het huurgarantiefonds komt tegemoet bij huurachterstand als:

  • de huurder een huurachterstand van drie maanden heeft EN
  • de vrederechter hem uitstel van betaling verleent en een afbetalingsplan oplegt EN
  • de huurder het opgelegde afbetalingsplan niet naleeft.

Als verhuurder betaal je een eenmalige aansluitingsvergoeding van € 77 (vanaf 01/02/2017: € 78) per huurcontract. Dit bedrag mag je niet doorrekenen aan de huurder.
Het Huurgarantiefonds komt tussen voor een maximumbedrag van drie maanden huur, met een plafond van € 2.776 (vanaf 01/02/2017: 2.826 euro), en dit telkens de huurder het opgelegde afbetalingsplan niet naleeft.

Huurdersbond
Zij verdedigen de belangen van alle huurders op verschillende niveaus en ijveren voor het recht op wonen voor iedereen: dit is het recht te kunnen beschikken over een kwaliteitsvolle en betaalbare woning naar eigen keuze, in een goede woonomgeving, om er ongestoord te kunnen wonen met een grote woonzekerheid.
Zij gevenjuridisch huuradvies aan alle private en sociale huurders. De huurdersbond wijst je op je rechten en plichten en helpt je bij het oplossen van je huurvraag. In ruil voor een jaarlijks lidgeld (€12 – €20) kan je een jaar lang beroep doen op de huurdersbond. Daarenboven ontvang je vier maal per jaar het huurdersblad.

De huurdersbonden zijn regionaal georganiseerd. Je kan steeds contact opnemen met de huurdersbond van de regio waar je huurwoning gelegen is. Hier vind je een overzicht terug van alle huurdersbonden.

De Wetswinkel
Bij kleine of grote gezondheidsproblemen is de huisarts vaak de eerste deskundige die u hierover aanspreekt. De wetswinkel vervult die rol bij juridische problemen.
Voor een snelle, accurate diagnose kunt u bij de Wetswinkel terecht. Je krijgt er informatie, praktisch advies ...

Eigenaarssyndicaat
Zij verdedigen de belangen van vastgoedeigenaars. Zij geven alle werkdagen juridische adviezen per telefoon: 02 880 60 25. Kijk ook de website van Verenigde Eigenaars.

Wat kan en wat kan niet bij het zoeken naar een huurder?
Net zoals een huurder mag kiezen waar hij gaat wonen, heeft een verhuurder het recht om te kiezen aan wij hij verhuurt. Een verhuurder zoekt een huurder van wie hij hoopt dat hij de huurprijs zal kunnen betalen en goed voor de woning zal zorgen. Een eigenaar mag dus huurders weigeren. Als men weigert een woning te verhuren op basis van bepaalde kenmerken van een kandidaat-huurder dan is er sprake van discriminatie.

Deze kenmerken zijn:

  • geslacht (hierin begrepen zwangerschap, bevalling of moederschap en transseksualiteit)
  • genderidentiteit, genderexpressie, seksuele geaardheid
  • leeftijd
  • burgerlijke staat
  • geboorte
  • vermogen
  • geloof of levensbeschouwing
  • politieke overtuiging, syndicale overtuiging
  • taal
  • gezondheidstoestand, handicap, fysieke of genetische eigenschap
  • sociale positie
  • nationaliteit, ras, huidskleur, afkomst, of nationale of etnische afstamming

Discriminatie is verboden.
De beoordeling van discriminatie behoort toe aan de rechtbanken. Zij kunnen, naargelang het geval, de staking van de discriminatie bevelen, een dwangsom of een schadevergoeding opleggen of in bepaalde gevallen zelfs een dader strafrechtelijk veroordelen en boetes en gevangenisstraffen opleggen.
Sinds 1 juli 2014 – dit is de datum waarop Vlaanderen voor private huur bevoegd werd - is de toepasselijke regelgeving het Vlaams decreet van 10 juli 2008 houdende een kader voor het Vlaamse gelijkekansen- en gelijkebehandelingsbeleid. Op de gevallen van discriminatie vóór 1 juli 2014 is de federale regelgeving van toepassing. (de antiracismewet en antidiscriminatiewet van 10/05/2007).

Einde of opzeg van de huurovereenkomst
De mogelijkheden om de overeenkomst te beëindigen variëren volgens het type overeenkomst.

Opzeg van een huurovereenkomst van drie jaar of minder
Een huurovereenkomst van drie jaar of minder kan door geen enkele partij eenzijdig vervroegd worden opgezegd. Beide partijen kunnen de overeenkomst wel opzeggen tegen het einde van de afgesproken korte duurtijd (drie jaar of minder), met een opzegtermijn van drie maanden.

Aangezien laattijdige opzeg resulteert in een stilzwijgende verlenging tot negen jaar, en de opzeg pas telt vanaf het moment dat de medecontractant er kennis van heeft genomen (dus: afgiftedatum en niet verzendingsdatum) verstuur je de opzeg het best tijdig per aangetekende brief (drie maanden + een of meerdere weken voor het einde van de huur). Eerder mag ook, maar het contract eindigt hoe dan ook pas op het einde van de afgesproken huurtijd van drie jaar of minder.

Opzeg van een huurovereenkomst van negen jaar door de huurder
De huurder kan altijd (best schriftelijk) met de verhuurder overeenkomen om de overeenkomst in onderling akkoord te beëindigen.
De huurder kan een huurovereenkomst van negen jaar op ieder tijdstip beëindigen door eenvoudig een opzeg te geven. Hij moet een opzegtermijn van drie maanden in acht nemen. Dit betekent dat de huur na de opzeg nog drie maanden verder loopt en de huurder dus nog drie maanden huur moet betalen, ongeacht of hij daar gedurende deze drie maanden blijft wonen of niet. De huurder moet zijn opzeg niet motiveren. De reden van de opzeg heeft ook geen enkele invloed op het beëindigen van de huurovereenkomst (via eenzijdige opzeg door de huurder).
Indien de huurder de huurovereenkomst beëindigt tijdens de eerste driejarige periode, heeft de verhuurder recht op een opzegvergoeding. Het bedrag van deze vergoeding is gelijk aan:

  • 3 maanden huur als de huurovereenkomst, na verloop van de opzegtermijn, eindigt in het eerste jaar;
  • 2 maanden huur als de huurovereenkomst, na verloop van de opzegtermijn, eindigt in het tweede jaar;
  • 1 maand huur als de huurovereenkomst, na verloop van de opzegtermijn, eindigt in het derde jaar.

De opzegvergoeding is altijd verschuldigd, ongeacht de omstandigheden van de opzeg, dus ook al zou de opzeggende huurder onmiddellijk een andere huurder kunnen voorstellen en ook wanneer de huurder opzegt naar aanleiding van een geschil met de verhuurder.

Indien de verhuurder de huurovereenkomst vroegtijdig beëindigt met een opzeggingstermijn van zes maanden om reden van persoonlijke bewoning, uitvoering van werken of zelfs zonder motief, kan de huurder een tegen-opzeg geven met een opzegtermijn van een maand, zonder opzegvergoeding, ook al gebeurt dit tijdens de eerste drie jaar van zijn contract.

Praktisch:

  • De opzeg geef je best per aangetekende brief
  • De opzegtermijn begint op de eerste dag van de maand die volgt op de datum van de verzending van de opzegbrief. (bv. indien de opzegbrief op 19 juni wordt verzonden, vangt de opzegtermijn aan op 1 juli. De poststempel geldt als bewijs.)
  • De opzegvergoeding is niet meteen te betalen. In de praktijk wordt die verrekend bij de vrijgave van de huurwaarborg op het einde van de huur.

Opgelet 1: zolang de huurovereenkomst van negen jaar niet is geregistreerd, kan de huurder opzeggen zonder opzegtermijn en zonder opzegvergoeding. Deze regel is niet van toepassing gedurende de twee maanden die volgen op het afsluiten van de huurovereenkomst.

Opgelet 2: bovenstaande opzegmogelijkheden zijn niet van toepassing op contracten van drie jaar of minder. Wanneer deze zogenaamde “contracten van korte duur” echter stilzwijgend zijn blijven verder lopen, worden deze automatisch ook contracten van negen jaar.

Opgelet 3: bovenstaande opzegmogelijkheden zijn niet van toepassing op schriftelijke huurovereenkomsten van bepaalde duur die vóór 28 februari 1991 zijn afgesloten. Deze contracten kunnen door de huurder enkel worden beëindigd onder de voorwaarden bepaald in het contract.

Opzeg van een huurovereenkomst van negen jaar door de verhuurder om er zelf te gaan wonen
Een huurovereenkomst van drie jaar of minder kan door geen enkele partij eenzijdig vervroegd opgezegd worden, ook niet door de eigenaar om er zelf te gaan wonen. Beide partijen kunnen de overeenkomst wel opzeggen tegen het einde van de afgesproken korte duurtijd (drie jaar of minder) met een opzegtermijn van drie maanden.
Een contract van 9 jaar kan ten allen tijde door de verhuurder worden opgezegd om er zelf te gaan wonen. De opzegtermijn is 6 maanden. De verhuurder is verplicht om er binnen het jaar te gaan wonen en moet daar gedurende minstens 2 jaar effectief verblijven. Wanneer hij deze voorwaarden niet naleeft riskeert de verhuurder aan de huurder een schadevergoeding van 18 maanden huur te moeten betalen.

Opgelet: Een huurovereenkomst eindigt nooit vanzelf, zelfs niet na verloop van de afgesproken duur. Zo wordt een contract van drie jaar of minder dat nooit werd opgezegd en stilzwijgend is blijven verder lopen, een contract van 9 jaar.

Opzeg van een huurovereenkomst van negen jaar door de verhuurder om er zijn familie te laten wonen
Een huurovereenkomst van 9 jaar kan te allen tijde door de verhuurder worden opgezegd om zijn bloed- of aanverwanten (of die van zijn echtgenoot) in de woning te laten wonen in plaats van de huurder. Met bloed- of aanverwanten worden bedoeld: afstammelingen, aangenomen kinderen, bloedverwanten in de opgaande lijn en bloedverwanten in de zijlijn tot in de derde graad (ooms, tantes en de kinderen van een broer of zus).

De verhuurder moet een opzegtermijn van zes maanden respecteren.

De opzegging vermeldt de identiteit van de persoon die het goed zal betrekken en de band van verwantschap met de verhuurder. De huurder kan vragen aan de verhuurder dat het bewijs van de verwantschap wordt voorgelegd.

Praktisch:

De opzeg wordt het best per aangetekende brief gegeven
De opzegtermijn van zes maanden begint te lopen op de eerste dag van de maand die volgt op de datum waarop de huurder de opzegbrief heeft ontvangen.

Opgelet :

  1. De woning moet binnen het jaar na het verstrijken van de opzegging worden betrokken en effectief en doorlopend betrokken blijven, zo niet heeft de huurder recht op een schadevergoeding ten bedrage van 18 maanden huur. Hier kan de verhuurder enkel aan ontsnappen indien hij “buitengewone omstandigheden” kan aantonen. Hiermee worden omstandigheden bedoeld onafhankelijk van de wil van de verhuurder die niet voorzienbaar waren. Een voorbeeld hiervan is het overlijden van de bloed- of aanverwant die de woning heeft betrokken.
  2. Deze opzegmogelijkheid in het voordeel van bloed- of aanverwanten kan uitdrukkelijk in de huurovereenkomst uitgesloten zijn. Het is aangewezen om het contract er op na te lezen.
  3. Voor huurovereenkomsten afgesloten of vernieuwd vanaf 31 mei 1997 is deze opzeg tijdens de eerste drie jaar van de huurovereenkomst niet mogelijk voor bloed- of aanverwanten in de derde graad maar wel voor bloed- of aanverwanten in de eerste of tweede graad.
  4. Deze opzegmogelijkheid is enkel van toepassing op huurovereenkomsten van negen jaar en niet op huurovereenkomsten van drie jaar of minder. Houd er wel rekening mee dat een contract van drie jaar of minder dat nooit werd opgezegd en stilzwijgend is blijven verder lopen, ook een contract van 9 jaar is.
  5. De huurder kan een tegen-opzeg geven van één maand. De schadevergoeding die de huurder bij opzeg in de eerste drie jaar van de huurovereenkomst moet geven is in dit geval niet verschuldigd.

Vrijgave huurwaarborg
Over de vrijgave van de huurwaarborg beslissen huurder en verhuurder samen of bij betwisting de vrederechter. De huurwaarborg is in principe geld van de huurder. Bij de vrijgave van de huurwaarborg kan een deel of de volledige huurwaarborg echter ook naar de verhuurder gaan voor bijvoorbeeld huurschade of huurachterstal. De huurwaarborg kan evenwel niet zomaar door de verhuurder aangesproken worden om renovatiewerken uit te voeren.

Huur of verhuur jij een woning die veilig, gezond en betaalbaar is?